マンションや一戸建て、駐車場などを購入して他人に貸す。こういった不動産投資が前々からブームですが、個人的には不動産投資のメリットが全く思い浮かばないんですよね。
どちらかというとデメリットだらけの印象なのに、なぜ多くの方が興味を持つのだろうか？そう思ってしまうのです。
そこで今回は私が思う不動産投資のデメリットを書いてみたいと思います。これを読んでも尚、不動産投資に魅力を感じるのであれば是非、挑戦してみてくださいね（私はおすすめしません…）。
不動産投資のデメリットについて：
不動産投資に潜む16個の落とし穴：
個人的に思う、不動産投資のデメリットは下記の通り。
あくまでざっくりとした危険性を指摘しているだけではありますが、これだけの可能性と戦わないと不動産投資で利益を出すことが難しい状況があるとも言えます。
- 購入リスク…購入した物件に欠陥があるかもしれない可能性
- 借入リスク…銀行から大金を借りることの怖さ
- 空き家リスク…借りる人が現れなければ赤字になる
- 補修リスク…突如、物件が壊れたりした時の修理費用
- 火災リスク…住人が火事を起こしてしまった場合の対処
- 天災リスク…地震や噴火などのリスク
- 事故物件リスク…自殺や殺人などの事故物件になるリスク
- 賃料が不安定…不人気地域や周辺施設移転などによる賃料ダウン
- 未払いリスク…賃料を払ってくれない入居者に対するリスク
- 訴訟リスク…賃料未払いで追い出した入居者からの訴訟リスク
- 税金が高い…個人所得であれば利益に対して最大55%の税金
- 売却リスク…売ろうとしてもなかなか売れない＆安値になる危険性
- 手数料コスト…不動産購入＆売却時にかかる不動産仲介手数料
- 確定申告コスト…経費を申請するには確定申告をする手間が必要
- 情報漏洩リスク…登記簿を見れば、誰が所有してるかわかる怖さ
- 手続きの手間…不動産会社や入居者との手続きにも手間が必要
実に全部で16個です（汗）
リスクとコストを想定しておかないとダメ：
ほんと不動産投資を始めるのであれば、このくらいたくさんのリスクとコストを想定しなくちゃいけないわけですよ。それでいて不動産投資で得られる利回りは良くて15%、平均だと5～6%がせいぜい。
更に投資に失敗して悪い場合には2～3%なんてこともザラです。
もうね、それに頭を悩ませる時間があるんだとしたら、他のことを考えていたほうが人生、よっぽど幸せに思える私。『あの物件、まだ入居者決まらないな～』とか、『あの入居者、苦情ばっかりでストレスだ～』って胃を痛めるほうが勿体無いと思うんですが、このあたりはどうなんでしょうか？
実際、知人や友人にも不動産投資をしている方がいますが、彼らが口々に言うセリフは『今、空室なんだよね…』とか、『誰か借り手いない？』です（苦笑）
利益が出たら課税対象：
加えて不動産投資で得られた金額には所得税がかかってしまうのもデメリット。
3,000万儲かった！って思っても住民税＋所得税で1,200万くらい税金で持ってかれてしまったら、利回りがどんなによくても実質、半分で計算しておかないといけません。
更に更に、購入時や売却時に不動産仲介手数料が必要になるって、どんな罰ゲームですか…。本当になにか残るんですか不動産投資はって感じです。
火災保険や地震保険で良いと言われるけど：
不動産投資をしているからすると、火事で物件が焼けてしまうリスクや地震等の災害には保険でどうにかなる…と言われるのですが、これも個人的には否定的。
なにせ貸し出していた物件から火が出て、隣家に被害を出してしまったとしたら、いくら保険でカバーしてくれるといっても謝罪の必要性があるだけでなく、下手すると遺族に謝罪しつづける重荷を背負っていくことになります。
また、地震も一緒。
いくら地震保険があったとしても、地震等で住んでいる人が亡くなってしまった場合には、物件の保有者として遺族にお詫びする必要性があるのは言うまでもありません。
しかも仮に住まいの耐震性に問題点でも見つかったりなんかしたら裁判沙汰になるわけですから、不動産を保有して人に貸すことには大きなリスクがあると言えます。
不動産投資したいならREITでOK：
もしそれでも不動産投資をしたいのであれば、自分で不動産を購入するのではなく、投資会社が不動産を購入して運用してくれるREIT（解説はこちら）で良いじゃないですか…って思うんですよ。
こちらも利回りは3～10%くらい余裕で出るし、何より税金は株式投資と一緒なので最大20%。参考までにREITのメリットを、個人の不動産投資と対比してまとめてみるとこんな感じになります。
- 購入…勝手にREITが投資に適した物件を買ってくれる。交渉も不要
- 借入…REITが銀行と交渉したり、市場から資金を集める
- 空き家…勝手にREITが次の借り主を探すために頑張る
- 補修…REITが業者を探して補修してくれる
- 火災…REITが弁護士をたてて対応してくれる
- 天災…REITが防災対策＆処理を行う
- 事故物件…REITが売却するなり、隠すなりする
- 賃料…REITが売却するなり、家賃を下げるなりする
- 未払い…REITが借り主と交渉して取り立てる
- 訴訟…REITが勝手に弁護士を立てて争う
- 税金…株式投資と同じで税率20%
- 売却…REITはすぐに売却可能で現金化しやすい
- 手数料…REIT売買の手数料はかかるが数百円～数千円程度
- 確定申告…利益が出ている限り、確定申告は不要
- 情報漏洩…証券会社が漏らさない限りは漏れない
- 手続き…勝手にREITが対応してくれる
REITは税金面での優遇も：
更に前述のようにREITには、個人が不動産投資をした時よりも税金面でメリットがあります。
- 不動産投資で2,000万円の利益…800万円くらい納税
- REITで2,000万円の配当金…400万円の納税
こんな感じで自分で不動産投資をするよりも、REITはかなり税金面で優遇されているのですね。しかも勝手に不動産投資を最適化してくれるんですから、忙しい方にとっては手間いらずです。
不要な不動産は無料査定してもらおう：
もし現在、不要な不動産を保有している…とか、不動産投資用に購入したけど空室ばかりで嫌になってる…という方は、保有物件がどのくらいの価格で売れるのか査定に出してみるのも手。
下記のサイトなら土地、マンション、アパート、一戸建てなどなど、なんでもカンタンに見積もりを取ることが出来るのでおすすめです。
是非、こういったサイトを通すことで、空室で頭を悩ませる生活から脱却してみてくださいね。全部売ってしまうとすっきりすると思いますよ。
不動産投資のメリットはレバレッジ：
この記事を書いた時点では認識していなかったのですが、その後、いろいろな方に不動産投資のメリットを聞いてみたところ、レバレッジがかけられることを上げる方がチラホラいました。
要するに不動産投資では銀行から数千万～数億円単位のお金を借りやすくなるメリットがあるので、自分の自己資金以上に稼げるメリットがあるのが魅力なんだと、そういうことみたいですね。
- 100万円でREIT購入：
100万に対してのみ配当が貰える（利回り10％でも年10万円）
- 1,000万円借りて不動産投資：
頭金が100万円しかなくても、1,000万円に対する利回りが期待できる（利回り5％で年50万円）
なるほどこれならたしかに投資妙味があるのかもしれません。まぁ私は臆病者なのでそれでも不動産投資はやらなそうです。
REITだと価格下落のデメリットがある？
最後にREITだと株価が落ちた時に価格が下がる…と思われるかもしれませんが、自分で行う不動産価格だってこれは一緒。不景気の時には不動産価格は下がり、好景気になればあがります（不動産を売却しない限り、値上がりや値下がりに気づかないだけ）。
それにREITは売りたいときに売れる…っていうのも大きいです。
個人で不動産投資をしていると物件を売却するのに半年くらいかかるのはザラですが、REITなら早い場合には数日で現金化できます。
- 不動産を売却：買い手が付くまでに時間がかかる。すぐに売ろうとすると買い叩かれる。
- REITを売却：時価総額で簡単に売却が出来る。
流動性に大きな違いありです。
REITにもデメリットはあるけれど：
まぁもちろん、REITにはREITのリスク（採算性の悪い物件が組み込まれてしまう）などもあるわけですが、市場がきちんとその辺は監視してくれるので弱小個人投資家が心配することはありません。
また、株式市場に上場しているREITにまんべんなく投資できるREIT指数を購入すれば、REIT全てを少しずつ購入しているようなものになるため、粗悪なREITが含まれていてもあまり痛手を被らないで済むメリットも。
実際、私は素人にはどのREITが良いのかなんて判断できないと思っているので、REIT指数に連動しているETFを常に買うようにしてます。
これなら価格の上下も少なく、安定した配当金がもらえますよ*1。
それでも不動産投資しますか？
それでも『もしかしたらREITを買うよりも利回りが良くなるかもしれない！』って不動産を購入しますか？
私ならここまでお伝えしたように、そんな時間があるなら他のことに時間を回したほうが人生がもっともっと充実すると思うので、引き続き、不動産投資は触らない予定です。
以上、なぜデメリットばかりの不動産投資をしようと思うのかがわからない！空室や火災など、不動産投資のリスクを16個をまとめてみた…という話題でした。
参考リンク：
『そんなに言うなら私もREITを購入してみたい』という方は、下記記事を参考に証券会社の口座開設からどうぞ。
あまり知られていませんが、証券会社に口座を開くのは銀行口座を作るのと一緒で手数料無料で作ることができますよ。
*1:個別にREITを購入するよりは利回りが低い場合が多いですが、それでも多くのREITをちょっとずつ購入できるようなものなので、安定性が魅力です。